Flêche haut Aspicio




Exemple loi Pinel et calcul loyer Pinel

En savoir plus

Retrouvez au travers de cette page un exemple loi Pinel concret de l'achat d'un appartement.

Nous détaillons également tous les calculs loi Pinel.

 

A travers un exemple loi Pinel d'un appartement d'une valeur de 150 K€, nous retraçons l'ensemble des points essentiels :

- Montant de la défiscalisation

- Exemple de calcul du loyer Pinel

- Calcul loyer Pinel avec jardin et/ou terrasse

- Exemple de financement Pinel

 

Nous verrons également quel est le rendement Pinel, et en fonction de votre situation quelle solution privilégier:

- Pinel ou location meublée LMNP

- Pinel ou déficit foncier




A partir d'un exemple loi Pinel découvrez la méthode de calcul loyer Pinel. Tout les calcul Loi Pinel que vous devez connaître


En Savoir plus





Exemple loi Pinel

Exemple concret loi Pinel :

 

Un couple paie 3 000€ d’impôt par an et décide d’investir dans un appartement éligible à la loi Pinel à hauteur de 150 000€.

L’achat a lieu en 2016 et la livraison en 2017.

 

La défiscalisation démarre non pas au moment de l’achat mais au moment de la livraison, soit en 2017 (sur les revenus de 2017).

Le couple reportera donc la réduction d’impôt lors de la déclaration annuelle de revenus en 2018 pour les revenus 2017.

 

Montant de la défiscalisation à partir de l'exemple loi Pinel: 3 000€/an.

Si l’engagement de location se fait sur 6 ans, le couple ne paiera pas d’impôt pendant 6 ans. Réduction d’impôt Pinel totale de 18 000€.

Si l’engagement de location se fait sur 9 ans, le couple ne paiera pas d’impôt pendant 9 ans. Réduction d’impôt Pinel totale de 27 000€.

Si l’engagement de location se fait sur 12 ans, le couple ne paiera pas d’impôt pendant 9 ans, puis 1 500€ d’impôt pendant 3 ans. Réduction d’impôt Pinel totale de 31 500€.







Exemple calcul loyer Pinel

Reprenons notre exemple loi Pinel.

L’appartement est vendu 150 000€ à Marseille en zone A.

 

La surface habitable est de 35,44m2.

La surface de la terrasse est de 7,38m2.

 

La surface de la terrasse est pondérée de la moitié soit 3,69m2.

La surface utile totale est donc de 39,13m2.

 

Calcul loyer Pinel avec le coefficient multiplicateur pour zone A.

(0,7 + 19 / Surface Utile)

 

soit

(0,7 + 19 / 39,13) = 1,18

 

Le calcul loyer Pinel est donc

12,50 *1,18 * 39,13 = 577€ par mois.

 

Rappel pour notre exemple loi Pinel: plafond au m2 zone A : 12,50€/m2.

Ce calcul loyer Pinel s’entend être le loyer Pinel maximal hors charge.







Comment calculer loyer Pinel avec jardin ou terrasse

La quasi totalité des appartements Pinel se vendent avec jardin ou terrasse.

 

Alors, comment calculer loyer Pinel avec jardin ou terrasse ? Surtout qu’on ne parle que de surface habitable.

 

La surface des annexes, jardin et terrasse, avec la surface habitable est appelée la surface utile.

 

Les surfaces annexes (jardin ou terrasse) entrent en compte dans le calcul loyer Pinel, mais ne sont pas aussi importants que la surface habitable.

On va donc pondérer la surperficie du jardin ou terrasse par la moitié dans la limite de 16m2.

 

Exemple calcul loyer Pinel avec terrasse :

 

Dans notre exemple loi Pinel repris sur cette page la superficie de la terrasse est de 7,38m2. On a vu dans le calcul loyer Pinel qu’on avait pondéré de la moitié la superficie de la terrasse et qu’on avait retenu le chiffre de 3,69m2 pour le calcul loyer Pinel.

 

Exemple calcul loyer Pinel avec jardin :

Pour notre exemple loi Pinel, disons qu’un appartement dispose d’un jardin de 20m2.

Comme pour la terrasse on va pondérer de la moitié ce chiffre. Cependant, nous avons vu que la taille maximale retenue était de 16m2.

On va donc pondérer au maximum et retenir uniquement 8m2 (pondération maximale possible).

 

Donc que le jardin fasse 16, 20 ou 40m2 cela n’a pas d’incidence sur le calcul loyer Pinel avec terrasse car la taille maximale retenue sera 16m2 pondérée à 8m2.

 







Exemple financement loi Pinel

Pour l’exemple de financement loi Pinel reprenons l’appartement de 150 000€ que nous avons sélectionné.

 

 

 

 

Valeur d’acquisition

150 000€

 

Frais notaire

5 250€

 

 

 

 

Financement total

155 250€

 

Durée financement Pinel

15 ans

20 ans

Remboursement mensuel

964€

771€

 

 

 

Loyer hors charges

577 €

577€

Réduction d’impôt mensuelle

250€

250€

Effort d’épargne réel

137€

0€

 

Exemple loi Pinel : combien coute un Pinel ?

Si le financement Pinel se fait sur 15 ans, le cout total est de 137€/mois.

Si le financement Pinel se fait sur 20 ans, le cout total est de 0€/mois.

 

Cette étude est une simulation à partir d'un exemple loi Pinel et elle est réalisée sur une base de calcul loyer Pinel expliquée dans cette. Cette simulation n'est pas contractuelle.

 

Contactez-nous pour un exemple de financement loi Pinel à partir d'un apprtement existant.







Loi Pinel : quel rendement

Pour calculer le rendement Pinel d’un appartement acheté en VEFA éligible à la loi Pinel , nous vous proposons que continuer avec le même exemple loi Pinel.

 

La rendement Pinel sur notre exemple loi Pinel pour l'achat d'un appartement de 150 000€ avec un loyer maximal de 577€/mois est de 4,6% (calcul loyer Pinel voir la rubrique concernée).

Mais ce qui est important c’est de comparer ce rendement Pinel et cette rentabilité par rapport aux autres solutions.

 

Alors, quel rendement pour la loi Pinel ?

Pour le calcul du rendement loi Pinel, nous prendrons les hypothèses suivantes :

  • engagement de location de 9 ans
  • revente à 10 ans.

 

Sur la base de notre exemple financement Pinel sur 15 ans :

Cout d’un appartement Pinel de 137€ / mois.

Revente à 10 ans pour un prix identique à celui d’achat, soit 150 000€.

Capital restant du à la banque : 54 779€

Capital net vous revenant : 95 221€.

 

Donc vous avez épargné 137€/mois pendant 10 ans pour vous retrouver avec un capital de 95 221€.

Si vous aviez ouvert un livret bancaire classique, sans mettre d’apport, et en versant 137€ par mois, vous auriez eu environ 16 900€.

Pour avoir 95 221€ au bout de 10 ans, il aurait fallu que ce livret ait un rendement de 29% par an.

Dans cet exemple concret Pinel, le rendement Pinel est de 29%.

 

 

Sur la base de notre exemple de financement Pinel sur 20 ans :

Cout d’un appartement Pinel de 0€ / mois.

Revente à 10 ans pour un prix identique à celui d’achat, soit 150 000€.

Capital restant du à la banque : 83 943€

Capital net vous revenant : 66 057€.

 

Donc vous avez épargné 0€/mois pendant 10 ans pour vous retrouver avec un capital de 66 057€.

Si vous aviez ouvert un livret bancaire classique, sans mettre d’apport, et en versant 0€ par mois, vous n’auriez eu aucun capital.

Vous n’auriez pas pu avoir 66 057€ au bout de 10 ans sans rien verser sur un livret.

 

 

*ces simulations ne tiennent pas compte des frais éventuels de mise en location dans une agence et des éventuelles carences locatives. Elles sont uniquement basées sur notre exemple loi Pinel et notre calcul loyer Pinel.

Simulation et données non contractuelles.

 







Pinel ou location meublée

Vous êtes nombreux à vous poser la question entre Pinel ou location meublée.

 

Les deux n’ont rien à voir, si ce n’est qu’il s’agit d’immobilier.

 

Avec la loi Pinel, vous allez générer une défiscalisation, c’est à dire une réduction d’impôt. Ainsi vous pouvez ne plus payer d’impôt avec un investissement Pinel.

Le montant de la réduction d’impôt accordé est proportionnel au montant de votre investissement.

 

Avec la location meublée, vous ne faites pas de la réduction d’impôt ou de la défiscalisation. Vous vous générez un revenu non fiscalisé, ce qui est totalement différent. Vous ne baisserez jamais votre impôt avec une location meublée (c’est possible avec le Censi-Bouvard mais moins intéressant que Pinel).

 

Donc si la question est de savoir Pinel ou location meublée, tout dépend de votre objectif : réduire votre impôt ou générer du revenu non fiscalisé.

 

Concernant le Censi Bouvard ou Pinel, dans les deux cas vous faites de la défiscalisation et réduction d’impôt mais la loi Pinel est plus intéressante que le Censi-Bouvard.







Loi Pinel quelle surface

Pour calculer la rentabilité et le loyer d’un appartement Pinel, on se base directement sur la surface habitable et sur la surface dite utile (surface habitable + la moitié des annexes).

 

Le rendement Pinel va donc être directement lié à la surface de votre appartement.

 

Au regard de la formule de calcul loyer Pinel et du coefficient multiplicateur, il apparaît que la surface idéale d’un appartement Pinel se situe entre 40 et 60m2. C’est dans ces surfaces que vous optimiserez le plus votre investissement.

 

Attention cependant, car au delà de l’optimisation du loyer avec la surface, il faut regarder le prix d’achat. Car si vous surpayé un appartement de 50m2 cela ne sert à rien.

Pensez donc à bien vérifier dès le départ le prix d’achat.







Pinel ou deficit foncier

Avec la loi Pinel vous avez une réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt ou défiscalisation est calculée à partir du montant de votre investissement et est limitée à 6 000€ par an.

La défiscalisation Pinel rentre dans le plafonnement global des niches fiscales.

Ce qui veut dire que vous ne pourrez pas défiscaliser deux appartements à 300 000€, et serez limité à un investissement total Pinel de 500 000€ (réduction d’impôt de 10 000€ : donc plafond des niches fiscales).

 

Avec le déficit foncier, vous générez un déficit qui sera imputable sur votre revenu global. Vous créer une réduction d’impôt par « ricochet » . Vous baissez votre revenu donc forcément vous baissez votre impôt.

Le déficit foncier est imputable sur votre revenu à hauteur de 10 700€ le reste étant reportable les années suivantes sans pouvoir générer du déficit.

Par contre le déficit foncier n’entre pas en compte dans le plafond des niches fiscales.

 

 

Alors Pinel ou déficit foncier ?

Les deux ne sont pas incompatibles ! Tout dépend de votre tranche marginale d’imposition et des éventuelles opérations de défiscalisation que vous aurez entrepris par le passé : le déficit foncier étant hors plafond des niches fiscales.

 

Chaque situation s’étudie au cas par cas.

 




<